我国住房供不应求将持续较长时间

    据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。房价较快上涨，会刺激购房需求增长加速，刺激房价加快上涨，进而带动房地产投资加快增长；对稳定投资增长十分不利。因此，稳定房价是稳定投资增长的一个重要条件。

    分析房价走势，必须分析买房需求和住房供给两方面的情况。2003年以来，我国城镇买房需求迅速增长，而住房供给相对增长较慢。住宅销售面积较上年增长，2003年－2005年依次为25％、13.6％、46.6％；而同期的住宅新开工面积较上年增长依次为26.3％、9.37％、15.1％。当年住宅新开工面积大于住宅销售面积的差额依次为14074万平方米、14129.1万平方米、5597.3万平方米，总体呈缩小态势。

    从未来走势看，买房需求预计仍将较快增长。首先，据有关调查，城镇买房者中25－39岁的群体占60％左右。而2005年全国人口抽样调查资料表明，我国处于这一年龄段的人口占总人口的18.8％，2005年我国城镇人口为5.62亿人，按此比例计算，处于25-39岁年龄段的人口为1.056亿人，如果此年龄段中每年有10％的人具备买房能力，按照两人买一套70平方米住房计算，买房需求为3.7亿平方米。做出每年此年龄段中有10％人具备买房能力的根据是：2005年城镇居民中等偏上收入户人均年收入为13597元，按照2.79人计算，户均年收入为37936元；高收入户人均年收入为18688元，按照2.68人计算，户均年收入为50083元；最高收入户人均年收入为31238元，按照2.64人计算，户均年收入为82468元；收入房价比，中等偏上户为5.41,高收入户为4.1,最高收入户为2.49，按照一些专家提出的发展中国家房价收入比在4-6之间的观点，这三类家庭都具备买房能力。这三类家庭占全部城镇居民家庭的40％，根据统计分布规律，25－39岁年龄段人口中，处在这三类家庭中的也应在40％。据此作出此年龄段人口每年有10％需要买房且具备能力的估计。

    其次，美国的经验表明，50岁左右人口是另一个集中买房的群体，与这一年龄段人群财产积累达到其一生中较高水平相关。根据前述资料，我国城镇处于45－55岁年龄段的人口为0.79亿人，如果每年有10％的人具备买房能力，按照两人买一套100平方米住房计算，买房需求为3.9亿平方米。做出此判断，主要考虑城镇居民家庭高收入户和最高收入户，按照2005年平均房价，100平方米住房的总价款为293700元，房价收入比，高收入户为5.86，最高收入户为3.56，根据前面分析方法，具备买房能力。这两类家庭占全部城镇居民家庭的20％，与前面分析同理，判断45－55年龄段人口中每年有10％需买房且具备能力。综合起来，城镇每年的买房需求为7.6亿平方米。2005年当年竣工的房屋面积为53417亿平方米（包括办公楼、商业用房等），住宅销售面积为49588亿平方米，小于以上的买房需求。

    对买房需求的另一种估计方法是：按照中等偏上户、高收入户和最高收入户占城镇居民家庭的比重计算，2005年这三类家庭总数为6600万户（按照户均3.4人计算，2005年我国城镇居民家庭大约1.65亿户，其中20％为中等偏上收入家庭，10％为高收入家庭，10％为最高收入家庭），这些家庭均具备买房能力，如果其中25％产生买房需求，按户均购买70平方米住房计算，则买房数量为11.55亿平方米。